【拒當屋奴】心中沒有尺不要入市場 張金鶚傳授買屋3招自住民眾快筆記

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By 鏡週刊
發布時間:2023-11-16 15:30:00

政大地政系退休教授張金鶚把3間老宅賣掉,換進公設完備、格局方正、且陽台給足採光通風的新成屋,笑稱這就是他的「三宅一生」,當時卻被市場議論「空頭總司令(指張金鶚)大手筆換房,房市要回春了嗎?」但張金鶚不以為然,「換房子是因為我有需求,與景氣有何關係?」他的反駁一針見血,並強調住房議題不該本末倒置,要當屋子的主人,而不是盲目的屋奴。

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「心中沒有尺,不要入市場。」張金鶚說,常遇到學生問他,某某房子看起來地點、區位都很棒,是否可以買?也有學生問,這幾年各國進入無限QE(量化寬鬆),是否應該趕緊買房子?「我都提醒學生,先找出心中之尺,再去衡量市場利弊。」張金鶚解釋,心中的那把尺就是問自己,房子喜不喜歡?荷包能否負擔?

一旦民眾在意買進時機,就會期待未來報酬,買房就變成「投資」;但若回歸自住需求,取決於當下的生活經驗與個人喜好,那麼任何時間都可以買房。他傳授3點,建立心中之尺。

 

1、熟悉的區位

民眾投入畢生心血買進房地產,沒有必要冒險,「連股神巴菲特都說過,不熟悉的東西不要碰,異質性高的房地產更是如此。」張金鶚建議,陌生區位(如海外不動產)、特殊產品(如地上權或法拍屋),民眾最好抱持保留心態。

張金鶚的人生4宅,都買在熟悉的文山區,「我覺得大環境不是最重要的啊!蛋黃區、蛋白區、蛋殼區,你的好區位未必是我的好區位。」他笑稱,「蛋黃區又吵又貴又擠,像是大安區單價上百萬,過一條河,文山區單價50萬,何必要花這麼多錢卡位大區位?但是蛋殼區較偏遠,所以住在蛋白區最好。」

 

2、看個案重於看市場

總體市場指的是大環境,個案則注重行政區的小環境,「我認為買房子重視個案分析應優先於總體分析,再去仔細了解區域內的社區產品、競爭個案、產品定位及訂價等,掌握小環境的供需關係。」

 

3、評估「次市場」替代效應

不動產產品具備「異質性」,會因為供、需、價、量而產生「次市場」,張金鶚舉例,北市信義區與南港區,就有「行政區」替代效應,因信義區房價高漲,購屋人願意多花通勤時間外移至鄰近的南港區,成為次市場。

 

另一種是「產品」替代效應,以總價3,000萬元為例,這筆錢在北投區可買預售屋,但在天母僅能買到中古華廈,兩者互為替代,形成次市場。民眾可評估自身喜好、生活習慣,再決定購屋。

張金鶚強調,買房是消費行為,並非投資行為,市場好壞的「時機」不是絕對關鍵,不需因此焦慮困擾,反而要守住心中之尺,否則容易受到業者行銷、賣方開價等誘惑,而扭曲購屋的初衷。

「一時衝動追高,去東拼西借、籌湊自備款,買進自己能力無法負擔的房子,變成盲目的屋奴,最後落得付不出貸款而被法拍,到時後悔也來不及了。」張金鶚說。

 

 


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【產業前鋒】高通、聯發科強襲英特爾 台廠成AI PC戰局勝負關鍵

財經事
鏡週刊
發布時間:2023-11-19 11:31:00

AI旋風吹進PC業,為強襲PC業霸主英特爾,手機晶片大廠高通日前重磅宣布推出AI PC運算平台X Elite,主打AI PC效能,還找上宏碁、華碩,以及廣達、緯創等台廠助陣。同時間,推出AI手機晶片天璣9300的台灣IC設計龍頭聯發科,也悄悄與AI晶片霸主輝達結盟,準備一起搶食筆電市場。本刊調查,上週英特爾執行長季辛格來台拜訪供應鏈盟友,強力固樁意味濃厚,也顯示接下來的AI PC戰局,台廠將成左右勝負的關鍵。

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週二(7日),半導體巨擘英特爾(Intel)執行長季辛格(Pat Gelsinger)來台,在台北寒舍艾美酒店盛大舉行「Intel Innovation Taipei 2023年科技論壇」,現場大咖雲集、座無虛席,台灣二大筆電品牌—華碩董事長施崇棠、宏碁電腦董事長陳俊聖現身站台,季辛格見到2位英特爾的長期戰友,立刻上前熱情擁抱,也彰顯英特爾對台灣科技廠的重視。

華碩等台灣PC相關業者在全球市場具有舉足輕重的地位,將成為未來AI PC戰局的勝負關鍵。(英特爾提供)
華碩等台灣PC相關業者在全球市場具有舉足輕重的地位,將成為未來AI PC戰局的勝負關鍵。(英特爾提供)

人工智慧夯 巨頭搶商機

本刊調查,遇上PC業連八季下滑的英特爾,正面臨新對手的強力競爭,這次的對手並非傳統在PC市場對戰英特爾的超微(AMD),或目前在AI(人工智慧)伺服器市場稱雄的輝達(nVIADA),而是手機晶片雙雄—美國高通(Qualcomm)與台灣聯發科。

手機晶片大廠高通推出AI PC運算平台X Elite,外界解讀是衝著英特爾而來。(翻攝snapdragon臉書)
手機晶片大廠高通推出AI PC運算平台X Elite,外界解讀是衝著英特爾而來。(翻攝snapdragon臉書)

「日前於夏威夷舉辦AI PC晶片發表會的高通,就是瞄準英特爾而來,另黃仁勳(輝達執行長)在台北國際電腦展替聯發科站台,背後正與蔡明介(聯發科董事長)結盟,一起搶攻輝達覬覦已久的PC戰場。」資深科技台廠高層不諱言地說:「季辛格今年連2次來台,固樁台灣盟友意味濃厚。」宏碁集團創辦人施振榮更說出:「這個產業(AI PC)大家都要撈過界,就是想找新的機會。」直接點破箇中玄機。

拜生成式AI熱潮之賜,今年上半年,諸多沾上AI伺服器的科技台廠都股價狂飆,雖受戰爭與通膨等因素影響,股價開始降溫,但近期高通、聯發科陸續發表AI晶片,加上英特爾新品問世都指向AI PC,再度炒熱科技股。近期研調機構Counterpoint報告就直指,PC已悄悄搭上生成式AI熱,成為2024年PC出貨回升的祕密武器。連季辛格也不諱言:「AI PC將是筆電產業下一個成長的關鍵,英特爾看好未來2年內,AI PC出貨上看1億台。」

無聯網運算 護機密隱私

究竟為何吸引眾人目光的AI熱潮,會從伺服器吹向PC?「ChatGPT等生成式AI雖受歡迎,但很多連網到OpenAI處理的訊息,卻出現洩密的安全性問題。許多企業與個人用戶考量『隱私』,希望以無連網的形式,在終端設備(如PC或手機)上處理,例如醫療設備要求隱私安全,其筆電、手機必須設計為特殊規格來確保隱私;此外,若能在裝置端處理時就根據個人在設備的行為、操作,將形塑更個人化的體驗。」資策會MIC資深產業分析師朱師右分析。

以安謀(arm)架構為基礎的AI PC,將結合微軟的Windows作業系統,準備與英特爾一較高下。(翻攝armMBED官網)
以安謀(arm)架構為基礎的AI PC,將結合微軟的Windows作業系統,準備與英特爾一較高下。(翻攝armMBED官網)

Counterpoint樂觀預測:「從2020年起算,AI PC在接下來10年,年均複合成長率(CAGR)將高達50%,並於2026年主導筆電市場。」顯示AI從雲端走向邊緣,已成必然趨勢。

在應用層面,安謀(arm)台灣區總裁曾志光以財報分析舉例,使用者未來只要向電腦提出要求,如「我要台積電近10年的財報損益表」,這些表格就會快速生成,這種新的工作型態,可望為筆電市場注入新一波換機潮誘因。

混合式架構 成未來趨勢

看好PC導入AI功能可能造成PC市場重新洗牌,甚至撼動長期壟斷PC業的英特爾霸權,手機晶片二大天王—高通、聯發科已磨刀霍霍,準備與英特爾一較高下。

曾於7年前跨入PC市場的高通,這次推出的X Elite晶片,以安謀架構為基礎,不僅由台積電代工,還要結合微軟的Windows作業系統殺入PC 戰場,還直接在AI PC上提供逾130億個參數模型的大型生成式AI 服務。

「PC是消費性終端裝置,也是企業主要生財工具,而AI是未來世界不可或缺的功能。高通邁入PC裝置,將過去很多手機已發明的功能帶到PC,像省電與微型化晶片設計,帶給筆電使用者新體驗。」高通副總裁暨台灣與東南亞區總裁劉思泰說。

劉思泰表示,混合式架構是AI未來發展趨勢,也就是部分數據在手機、筆電等個人裝置就能運算、處理,其他的有需要再到雲端運算的模式,藉以達到更大規模功能,同時打造更個人化的生成式AI應用,確保隱私、安全性,減少AI集中在雲端的能源消耗,在個人裝置運用AI效能會更好、更節省成本。

不僅高通,台灣IC設計業龍頭聯發科也躍躍欲試。據了解,聯發科近期發表的「全大核」生成式AI晶片就已展現實力。聯發科無線通訊事業部副總李彥輯表示,有了這款晶片,手機縱使沒有網路,也能一秒變身想像力豐富的創作者,轉眼間就能自動生成圖片、文字。

聯發科發表具備AI功能的天璣9300晶片,雖是瞄準手機市場,卻有替進軍AI PC市場暖身的味道。
聯發科發表具備AI功能的天璣9300晶片,雖是瞄準手機市場,卻有替進軍AI PC市場暖身的味道。

英特爾固樁 戰手機雙雄

「今年是生成式AI元年,生成式AI將帶來半導體典範轉移,帶動新產品和演算法,甚至影響IC設計公司本身的人均生產力,影響甚大。」聯發科技術長周漁君語氣堅定地說。

雖然這次聯發科發表天璣9300是瞄準手機而來,還未直指英特爾PC江山,但從去年起,聯發科就與輝達在高階Chromebook筆電展開合作,由聯發科提供應用處理器,外接輝達 GPU。「今年Computex黃仁勳來台,特別替聯發科站台,也顯示雙方未來在AI PC有合作的想像空間。」資深PC業者說。

聯發科聯手輝達進軍高階Chromebook筆電市場,顯示雙方未來在AI PC也有合作的想像空間。
聯發科聯手輝達進軍高階Chromebook筆電市場,顯示雙方未來在AI PC也有合作的想像空間。

對於手機晶片雙雄可能成為英特爾的新敵手,這次來台受訪的季辛格仍老神在在。「在科技業真的就是誰做出最好的產品誰會贏,AI PC此時的出現,就像是過去Centrino(迅馳)的現身,獲得廠商與消費者的高度認同,因此讓Wi-Fi成為筆電標配;相信今年12月即將推出的首款PC神經網路處理器,也將帶來一樣的好成績。」他自信地說。

資深台廠業者提醒,英特爾仍不可掉以輕心。「品牌PC廠雖長期採用英特爾架構,但從蘋果自推M1處理器取代英特爾CPU成功後,英特爾霸權已受到挑戰。」也難怪季辛格趁舉辦科技論壇的機會,「御駕親征」來台固樁,畢竟身為PC王國的台灣,將是左右戰局的關鍵。看來AI PC業競爭越激烈,最大獲益者仍是掌握PC供應鏈的科技台廠們。


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