【網紅理財】快筆記!新手買房 崴爺傳授5大撇步

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By 鏡週刊
發布時間:2022-11-04 15:15:00

踏入房市投資20年的網紅崴爺,累積10戶房子交易買賣,過程中有賺有賠,他跟新手購屋人分享5大買房密技,在房價高漲的年代,為購屋民眾守住荷包、不走冤枉路。

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「理財是為了讓人生的風險變小,而不是製造更大的麻煩。」崴爺強調,買房的首要就是掂掂自己的口袋,不要太過勉強。買房跟結婚一樣,婚前有很多機會慢慢看、慢慢比較,不要為了結婚(買房)而結婚。崴爺傳授5大撇步一次看:

1、買房預算,抓在總價3成以上

崴爺提醒,買房有許多的隱形成本,若是透過房仲買賣,那麼仲介費按照行規是依成交總價來計算,「買方付1%~2%,賣方付3%~4%,別忘了有這筆費用。」崴爺也說,現階段各家房仲搶案激烈,有些業者可能願意降低仲介費,民眾不妨議價看看。

2、當心銷售數字遊戲

買房時要堅守自己的底限,不要被房仲話術牽著走,「別怕買不到,市場上一直有好物件等著你,」崴爺舉例,民眾應留意車位價格,有些銷售人員會把房價灌在車位上,誤導民眾以為每坪單價變低了,實際上買的停車位價格比別人高出許多。

3、百萬裝潢?沒那麼值錢

很多屋主會在房屋介紹中寫著「百萬裝潢」,企圖拉抬房價,但崴爺提醒,民眾接手、未來轉賣時,裝潢其實值不了多少錢,「裝潢就像新車,落地就不值錢,且每個人的喜好不同,百萬裝潢在買家的眼裡,可能是個累贅。」崴爺說。

4、推算合理房價的公式

「新建案、預售屋,不見得比舊屋好。」崴爺觀察同一地區的預售開價比附近的中古屋貴,但魔鬼藏在細節裡,建商的信譽、口碑才是重要的參考依據。若是在台北市以外的購屋民眾,可參考崴爺的簡易公式:

  • 5年內中古屋:新成屋9折房價
  • 5~10年內中古屋:新成屋8折房價
  • 10~20年內中古屋:新成屋7折房價
  • 20年以上中古屋:新成屋5折房價

5、考量未來脫手難易度

蛋白區房價未來脫手時,因供給量多,可能需要花時間議價、讓價,轉賣未必順利。崴爺以自身為例,他多年前賣桃園的房子,總價雖低,但成交難度較高,因當地民眾的經濟能力落差較大,買方出價與自己內心的目標價有距離,帶看20多組才成交。

而他賣北市內湖區的房子,買方看了喜歡,議個價就買,再加上位處蛋黃區、交通便利,脫手能有不錯的獲利。

崴爺投資小檔案
  • 出生:1974年
  • 現職:凱洛創新策略長
  • 學歷:中原大學國貿系、台大EiMBA
  • 經歷:東森電視新聞部、蘋果日報行銷業務部、三立電視創意行銷部
  • 投資心法:
  • Location(地段)決定一切,鎖定台北市
  • 鍾情新成屋、捷運站旁物件,避開重劃區預售案
  • 著重買賣賺價差,最忌諱遠距離收租
  • 選擇熟悉的區域,多看多比較

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【0056這樣買】這月份進場買0056最賺 年報酬率達10%

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鏡週刊
發布時間:2022-11-07 11:30:00

有國民ETF之稱的0056(元大高股息),日前除息2.1元,創單年度配息新高紀錄,除息當日吸引不少眼明手快的投資人搶進,雖然目前股價仍在反覆築底,但據過去資料統計,若是為了賺價差,這樣買進其實還算內行。

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受益人數逾81萬人的0056,是國內老字號高息ETF代表,儘管目前股價在23元附近築底,考驗存股族耐性,但仍吸引不少為賺價差的投資人,前仆後繼進場。根據統計,0056若在第4季布局、並持有1年,平均報酬率至少8%起跳,換言之現在買進,1年後回頭看,賺錢機率相對高。

根據CMoney資料顯示,0056自2007年掛牌以來,至2022年10月,以每月月底收盤價、期間含息總報酬計算,可發現12個月份中,投資人在10月份進場、並持有1年的平均報酬率最高,達10.6%,且當月正報酬機率達64.29%;其次是12月進場,持有一年平均報酬率達9.04%,正報酬機率達66.67%。

有意思的是,若以進場正報酬機率來看,7月份進場獲利機率最高、達78.57%;其次是9月及11月,正報酬機率為71.43%。不過7月布局賺錢機率雖高,進場後持有1年平均報酬率卻只有2.59%,也就是雖然容易獲利,但1年算下來賺得並不多。

主要原因,在7月為台股除息旺季,投資人為了股息收益,積極搶進,使得0056在當月正報酬機率最高,但同樣也因股價步步高升,位階相對高,因此持有至隔年7月,獲利空間小;而隨著8、9月台股除息行情逐漸冷卻,到10月底0056除息,股價位階相對低,此時進場持有1年,平均獲利就會最高、也是操作0056最好賺錢的月份。

另外,由於全球經濟陷入衰退危機,未來企業獲利及股利政策不確定性高,將連帶影響高息ETF配息表現;但因0056成立時間較久,帳上累積一定老本,若景氣修正時間長,理論上應較有機會維持相當的配息水準,屆時價格支撐力也可進一步觀察。

不論如何,景氣吹寒風,對投資人來說,此時是高息產品絕佳測試機會,值得存股族留意,藉此找到最適合自己的投資工具。

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