房價回不去了!賴正鎰揭市場6趨勢

財經事
By NOWnews
發布時間:2023-01-11 19:30:00

[NOWnews今日新聞]立法院昨(10)日通過《平均地權條例》修正案,今年將實施「預售屋新五規」,鄉林集國董事長、全國商總主席賴正鎰今(11)日在鄉林集團年度記者會指出,拉升房價上漲的元凶是「政府增稅」、「利率升息」與「建築成本大幅上揚」,預期今年全球通膨可望趨穩,利率再調整有限,《平均地權條例》修正案通過後,應該是最後一波打房,政府會暫時縮手。賴正鎰預告,「台灣房市將有6大趨勢,並在盤整3年後逐漸回歸市場正常機制」,也是消費者進場的好時機。

24小時最熱

賴正鎰指出,在《平均地權條例》修正案通過後,台灣房市未來表現有6大趨勢,首先是去年國際天然氣與原物料漲價,連帶使國内民生物價與餐飲被迫漲價,民生消費壓力更大,政府此時又嚴厲打炒房政策,無論是房地合一2.0、提高地價稅與土地增值稅、土建融貸款管制、取得土地後須在18個月內取得建照開工等動作,都打亂開發商的推案計畫。

第二,2022年房價大漲,原因是政府帶頭調升利率與增稅,加上建築材料成本上漲,如台中這兩年平均房價從20萬上升到45萬,每坪建築成本從8.5 萬元漲到14萬,台北從12.5萬元漲到22萬元,「SRC鋼構建築」每坪成本甚至超過25萬元,賴正鎰直言「房價已經回不去了」,這樣的現象將吸引不少預期房價高漲的人,趕緊進場置產抗通膨、求保。

▲鄉林集國董事長、全國商總主席賴正鎰認為,《平均地權條例》修正案應該是最後一波打房,政府會暫時縮手。(圖/記者張志浩攝)
▲鄉林集國董事長、全國商總主席賴正鎰認為,《平均地權條例》修正案應該是最後一波打房,政府會暫時縮手。(圖/記者張志浩攝)

第三,目前建商購地貸款成數約剩5成,近年購地吃飽了,加上政府限期18個月須取得建照,所以今年也是「去化土地年」,去化速度放緩,加上無法預測建築成本,很多建商決定改採「先建後售」來確保金流,都會區末來的土地首選會以都更為主,但首要必須先會控制管建成本。像是台北、新北、桃國、台中的舊市區都更為優先,台南與高雄也一樣,在高建築成本的現況下,房價真的回不去了。

第四,去年全國總推案量破台幣2兆元,但總體銷售面積並未上升,明顯是單價上漲造成,在政府打炒房下,預估推案量將減少兩成,總量約是1.6兆,呈現「價穩量縮」的格局。第五,九二一大地震後,全國的建商倒開僅剩不到100家,進年又恢復到上萬家,賴正鎰認為,政府打房後,接下來幾年都會是盤整年,小建商可能會被併購或出售士地,資金實力不夠的小建商將會大幅减少預估3年内會縮减50%,約剩下5000家左右

最後則是大型的品牌建商,將會朝向「商業不動產方向」經營,如投資酒店、商場、辦公室收租,邁向正常開發商的永續經營方向走,在規劃設計建案方面,也會越來愈精緻化,讓產品會越來越精美,消費者也可享受更好的生活品質。

消息來源:NOWnews今日新聞

延伸閱讀:

NOWnews今日新聞 房市 房價 地產

最新消息

連發股息 19 年,好市多魅力何在?

財經事
CMoney
發布時間:2023-01-12 15:30:00

前言

24小時最熱

每次逛好市多人都超多,平日也滿,假日更滿,為什麼好市多那麼有魅力?好市多給大家的形象就是 CP 值高,熱狗蘇水打套餐 40年不漲價,加油比其他地方更便宜,然後繳了會員費,就要買夠本,不管什麼東西有特價,就要卯起來買,就算買的不爽隨便給你退,不會跟你囉里巴索一堆。

不僅好市多本身股票值得觀察,其發行的債券亦提供誘人領息機會,關於債券相關知識,可參考 APP 內容專區的 VIP 影音 EP.24 ~ EP.33 ,從入門、分析、下單等都有詳細解說。

巴菲特最愛的銀行股!用這招每年領息7%巴菲特最愛的銀行股!用這招每年領息7%巴菲特最愛的銀行股!用這招每年領息7%

現在升級美股夢想家APP 專業版

享超值優惠價並可閱讀完整分析文

【美股夢想家 APP 訂閱內容】

1. 美股影音課程(共 52 集)
2. 每月 6 篇 專欄研究文章
3. 每周 1 篇 盤勢重點整理
4. APP 內建 VIP 專屬社團
5. 解鎖超過百篇研究文章

營運分析

好市多(美股代號:COST) 2022 年 12 月 8 日公布 2023 財年第 1 季財報(截至 2022 年 11 月 20 日止)營收 534.4 億美元,年增 8.1% ,淨利潤 13.64 億美元,年增 2.8% ,每股盈餘 3.07 美元,年增 3% 。

美國客流量年增 2.2% ,平均結帳金額年增 6.9% ,全球客流量年增 3.9% ,平均結帳金額年增 2.6%

會員費收入達到 10 億美元,年增 5.7% ,排除匯率影響,年增 9% ,美國及加拿大會員續約率達到 92.4% ,全球會員續約率亦達 90.4%

現在全球有高達 1.209 億會員,年增 7% ,其中黑鑽卡會員佔 45% ,並貢獻營收的 73% ,黑鑽會員的購買數量及購買頻率都更高。

截至 2022 年 11 月 20 日止,好市多在全球有 847 家門市, 2023 財年預計新開 27 家門市,而第 1 季新開 7 家門市,其中 4 家在美國,其他 3 家則在韓國、紐西蘭及瑞典,未來會繼續拓展門市。

但全球同店銷售成長 6.6%,遠低於第 4 季的13.7%,且電商銷售亦年減3.7%,銷量較好的產品是門票、禮券、輪胎、糖果、保健及美容用品,然而由於電商銷售以消費性電子及電器為主,而消費者從原本購買居家產品,轉為購買外出產品,也使電商銷售出現下滑。

且受原物料成本及庫存上升影響,毛利率亦下降 0.45% ,使獲利成長幅度不如營收,然而經營層表示通貨膨脹有改善趨勢,不論是玉米粉、糖、奶油或鋼鐵等原物料都出現下降,且庫存年增率也從上季的 26% 降至 10% ,庫存上升狀況正在改善。

而好市多 2023 年 1 月 5 日公布去年 12 月銷售,營收 238 億美元,年增 7%,比 11 月年增 5.7% 更高,同店銷售成長 5.5% ,亦比 11 月的 4.3% 加速成長,全球門市的客流量也增加 4.6% ,可看出高通膨並未影響消費意願,未來毛利率有望回升。

不過財報會議中,許多分析師最關心的仍是「好市多何時調漲會員費?」,畢竟會員費貢獻好市多超過 8 成獲利,調漲會員費對獲利會有最直接的貢獻。

然而考量許多消費者仍在面臨通膨壓力,好市多經營層並不願正面回答何時調漲會費,僅表示若時機成熟,就會向市場說明。

我認為好市多上次調漲會員年費是在 2017 年 6 月,當時將金星會員年費上漲 5 美元至 60 美元,黑鑽會員年費上漲 10 美元至 120 美元,以平均 5 年漲 1 次來算,好市多調漲會員費勢在必行,而若未來確定調漲,將可再推動好市多獲利加速成長,並有助股價重回上漲軌道。

股息配發

以配息來看,好市多是經營績效相當優異的公司,連續配息長達 19 年,並且更在 2015 及 2017 年配發特別股利,是積極回饋股東的公司。

營運體質

以 APP 檢查,好市多營運體質為 8分,其中「營收成長」及「利潤動能」都未通過標準,最大原因是營收及利潤相比上季下滑所致,但整體營運體質依然健康。

價值評估

以估值來看,目前 APP 計算的股價河流圖為合理區間,以過往好市多表現來看,估值很少跌到便宜區間,往往跌到合理區間就會止跌向上,當然未必每次都會有相同規律,不過可以確定的是,若好市多估值更便宜,我會很樂於買進更多。

股價趨勢

以技術分析來看,好市多股價仍在 50 MA及 200 MA下方,表現較為弱勢,不過受去年 12 月銷售強勁激勵,股價出量跳空大漲重回 20MA 上方,未來有機會延續反彈趨勢。長線而言,受惠會員人數上升及適時調漲會員費,好市多獲利仍會穩健成長,若股價回調都是可留意的機會。


好市多2024 年債券

除了好市多本身股票可納入觀察外,好市多發行的債券亦很值得留意,而且好市多的有息負債比只有 9.9% ,償債能力非常優異,穆迪及標普給予的信用評等分別高達 Aa3 及 A+ 。

然而 2022 年受聯準會升息影響,好市多發行的多檔債券價格卻大幅下跌,殖利率也隨之飆升,以 2024 年 5 月 18 日到期的債券為例,現在最新交易價格僅有 98.72 美分,到期殖利率達到 3.729% 。


資料來源:FINRA

下圖為該檔債券的價格變化,可發現先前債券價格相當昂貴,交易價格一度超過 110 美分,然而隨聯準會大幅升息,如今債券價格大幅回落,交易價格僅 98.72 美分。

資料來源:FINRA

而從到期殖利率變化來看,則與價格呈相反走勢,先前由於聯準會維持零利率,好市多債券到期殖利率最低曾不到 0.5% ,但隨2022年聯準會加速升息,到期殖利率一度將近5%,近期才回落至3.7%左右。

隨聯準會升息循環可望在 2023 年上半年觸頂,若未來聯準會轉為降息,債券到期殖利率將會持續下滑,換言之債券價格將會上漲,將可賺得價差。

而即便聯準會仍堅持升息,導致債券到期殖利率攀升,但只要好市多營運穩健,就會依約償還債務並支付利息,若債券價格持續下跌,反而是更好的機會。

資料來源:FINRA

※【免責聲明】※

全文僅單純分享財報資訊與個人看法,無任何邀約之實;篩選出之個股僅符合量化條件,亦無推薦之意,僅供讀者參考,若有任何交易行為須自行判斷並承擔風險。

投資 好市多 股市 股票 CMoney 理財

最新消息

分享文章: