房市真的超燙！在新青安政策、台股創新高等利多因素加乘下，今年前4月全台建物買賣移轉棟數逾11萬棟，是近13年來次高，僅次於2022年。置產族全力衝刺、積極進場，其中也包括換屋族；只是，開心換屋後還得面對複雜的稅賦問題，尤其是房地合一稅，沒拿捏好眉角，要上繳的稅金差距是倍數起跳。

「女兒要上幼稚園了，兩房空間不夠用，和老公討論後決定要換大房子。」34歲的郭小姐說，房價一直漲，就算是換屋也得拉高總價，加上手頭沒有多餘資金，只能先賣掉舊家才湊得出新家的頭期款。

郭小姐桃園舊宅，是2021年4月以總價1,300萬元買進，隔年8月以1,600萬元賣出，獲利300萬元，「完成過戶當天，代書就催我趕快繳付房地合一稅135萬元。」原來房地合一稅2.0規定，持有舊屋時間「超過1年未逾2年」，得繳交獲利金額的45％稅金，算起來就是135萬元（300萬元×45％）。

同年底，郭小姐以2,820萬元買下板橋新宅入住，「售屋獲利300萬元扣掉房地合一稅135萬元，能放回口袋的只剩165萬元，這還不包括其他哩哩扣扣的稅費和行政費用。」她說，就算賣掉舊屋買新屋，因為要繳交高額的稅費，負擔還是重。但其實，換屋族只要符合自住條件，繳出去的房地合一稅可以退還。

重點一、小換大全額退 大換小比例退

要是以小換大（指價格高低、而非房屋面積大小），原繳交獲利所得45％的稅金，都能夠申請全額退稅。不過，若是「以大換小」，則房地合一稅是按比例退稅。「假設郭小姐賣掉舊屋後，『以大換小』購入總價1,500萬元的新屋，依照計算公式：稅金×（重購價/出售價）＝退回金額，按比例申請退稅，可退還126.5萬元（135×（1,500/1,600）＝126.5）。」房地產直播網紅發電哥說明。

重點二、2年內需買賣移轉並符合自住用途

再來，需掌握「時效2年」。意思是不論「先賣後買」或「先買後賣」，移轉登記需在2年內完成，才可申請重購退稅。民眾可親赴戶籍所在地的國稅局臨櫃辦理、或是上財政部網站申請，填妥「個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書」即可。

除了「時效2年」，也要注意符合「自住用途」，KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師黃彥賓就提醒，政府為了避免投機、落實保障自住權益，若經查發現出售的舊屋沒有「實際居住」使用，退稅申請將不會被核認。

「最好的方式是房屋所有權人、配偶或直系親屬的戶籍，一定得設籍在其中。」而新、舊屋也不得有出租、營業或執業使用，「若把公司行號登記在家裡，像是網拍、工作室有營業登記，就不符合『自住』要件。」黃彥賓說。

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